原標(biāo)題：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)透視:在持續(xù)回暖中努力轉(zhuǎn)型
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測(cè)算8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。
二季度始，商品房和商品住宅銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正……在數(shù)據(jù)連續(xù)“轉(zhuǎn)正”背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)回暖之中穩(wěn)步轉(zhuǎn)型。
轉(zhuǎn)正、回暖：房地產(chǎn)新態(tài)勢(shì)基本確立
“5月開(kāi)始商品房和商品住宅銷(xiāo)售額同比增速轉(zhuǎn)正；6月開(kāi)始商品房和商品住宅銷(xiāo)售面積同比增速轉(zhuǎn)正，都表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的積極變化，主要受益于2014年9月央行對(duì)首次置業(yè)和首次改善住房金融支持政策的加強(qiáng)，及2015年3月金融稅收政策的調(diào)整。尤其是央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，推動(dòng)了商品房尤其是商品住宅市場(chǎng)價(jià)格的上升。
數(shù)據(jù)表明，40個(gè)主要城市新建商品住宅價(jià)格從2015年2月出現(xiàn)總體環(huán)比持續(xù)上漲、6月份開(kāi)始出現(xiàn)總體同比持續(xù)上漲。在價(jià)格上漲及持續(xù)上漲預(yù)期帶動(dòng)下，商品房和商品住宅銷(xiāo)售量也從6月開(kāi)始，由連續(xù)16個(gè)月同比持續(xù)下降變?yōu)橥瘸掷m(xù)上漲，基本確立房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)?！斑@將有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)交易，對(duì)緩解宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，穩(wěn)定地方政府財(cái)稅收入，發(fā)揮積極作用?！眲⒑橛裾f(shuō)。
全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)顯示，地價(jià)也出現(xiàn)轉(zhuǎn)正、回暖跡象。五六月房地產(chǎn)用地供應(yīng)環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)用地供應(yīng)降幅收窄，局部市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。
“樓市回暖一定程度上帶動(dòng)了土地市場(chǎng)預(yù)期向好，二季度全國(guó)住宅地價(jià)環(huán)比增速位居各用途之首，局部地區(qū)市場(chǎng)上漲動(dòng)力顯現(xiàn)。商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、住宅價(jià)格等指標(biāo)均出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，帶動(dòng)土地市場(chǎng)信心提振?！比珖?guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組負(fù)責(zé)人趙松說(shuō)，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，住宅待售面積減少顯示去庫(kù)存化加快，帶動(dòng)5月份房地產(chǎn)用地供應(yīng)環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)為正，6月份環(huán)比繼續(xù)增加。“開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比降速與一季度大體持平，降幅收窄。”
分化、去化：有保有壓雙管齊下
在土地與住房供給約束及人口持續(xù)凈流入影響下，目前北上廣深一線城市及南京、蘇州、廈門(mén)等主要二線城市，住房?jī)r(jià)格明顯回升。8月深圳市新建商品住宅價(jià)格漲幅為全國(guó)之最，環(huán)比同比上漲速度達(dá)到7.13%和35.62%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)去庫(kù)存正在出現(xiàn)積極變化。5月末商品房待售面積比4月末減少15萬(wàn)平方米，是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，商品房待售面積首現(xiàn)減少。“五六七月特別是七月以來(lái)，成交量穩(wěn)定上升。價(jià)格方面，一線城市年初就上升了。二三線城市價(jià)格水平也在回升。這一點(diǎn)從庫(kù)存上可以看出來(lái)。三季度以來(lái)企業(yè)庫(kù)存持續(xù)上升局面已經(jīng)改變?！眹?guó)家發(fā)改委地產(chǎn)研究中心主任劉琳說(shuō)。
趙松說(shuō)，央地聯(lián)動(dòng)，明確的預(yù)期導(dǎo)向觸發(fā)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)機(jī)制，積極釋放庫(kù)存壓力風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的平穩(wěn)運(yùn)行。土地市場(chǎng)出現(xiàn)局部回暖信號(hào)，但市場(chǎng)分化程度有所加深。二季度三線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速變動(dòng)幅度明顯小于一二線城市。
“大部分三四線城市和少量二線城市，由于2010-2013年間土地和住房供給量過(guò)大，加上部分城市人口持續(xù)凈流出，新建商品住宅需求不足，住房?jī)r(jià)格處在環(huán)比同比持續(xù)下降過(guò)程中，商品房交易受價(jià)格下降影響也持續(xù)低迷。”劉洪玉說(shuō)，地區(qū)分化越來(lái)越明顯，針對(duì)市場(chǎng)冷熱不均，一是要從新增供應(yīng)量上進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，在供給短缺的一二線城市中適當(dāng)增加土地供應(yīng)、供給嚴(yán)重過(guò)量的三四線城市中減少甚至?xí)和Ｐ略鐾恋毓?yīng)。同時(shí)通過(guò)加大中小型城市公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施投入，加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解，促進(jìn)區(qū)域城市均衡發(fā)展。
轉(zhuǎn)型、升級(jí)：由發(fā)動(dòng)機(jī)變?yōu)榉€(wěn)定器
“從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，我國(guó)住房市場(chǎng)已跨越數(shù)量短缺階段，將從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，改善型、季節(jié)性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場(chǎng)供給重點(diǎn)?！眲⒑橛裾f(shuō)。
2014年，我國(guó)GDP構(gòu)成中房地產(chǎn)業(yè)占6%，房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方政府本級(jí)財(cái)政收入約為30%，土地出讓收入相當(dāng)于地方政府本級(jí)財(cái)政收入56%，房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)最重要產(chǎn)業(yè)之一。
“房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的角色，正在從增長(zhǎng)火車(chē)頭向穩(wěn)定器轉(zhuǎn)變。”劉洪玉說(shuō)，作為GDP占比中的大塊頭，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展少了房地產(chǎn)貢獻(xiàn)。但這種貢獻(xiàn)會(huì)從增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向?yàn)榉€(wěn)定，即以住房投資和住房消費(fèi)為主，更多地給宏觀經(jīng)濟(jì)提供一個(gè)穩(wěn)定基礎(chǔ)。“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)高效、穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，就是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的最大貢獻(xiàn)?！?/p>
“從土地政策上，堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控、分地施策，在解決熱點(diǎn)城市供給不足與三四線城市供應(yīng)過(guò)量問(wèn)題同時(shí)，要注重經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的新興產(chǎn)業(yè)需求?！壁w松說(shuō)，要加大改革力度、激發(fā)市場(chǎng)活力，結(jié)合地方發(fā)展實(shí)際，加快出臺(tái)總部研發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、休閑養(yǎng)老、城市更新、文化旅游、設(shè)施農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域用地政策，支持房地產(chǎn)角色轉(zhuǎn)換。