原標(biāo)題：“售后包租”暗藏多重風(fēng)險(xiǎn) 監(jiān)管需更精細(xì)化

想要投資繁華地段商鋪么？有開發(fā)商可以保證售后包租10年，前3年租金直接抵扣房款…… 這種零風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資靠譜么？

早在2001年實(shí)行的《商品房銷售管理辦法》就明確禁止“售后包租”，最高法還曾將“售后包租非法吸收資金”入罪。那么“售后包租”為何還能頻現(xiàn)樓市？又暗藏了哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

“售后包租”頻現(xiàn)樓市 誘人回報(bào)成了“燙手山芋”

2月3日，合肥市街頭出現(xiàn)了10余輛私家車集體維權(quán)，車身上統(tǒng)一貼著“銅陵環(huán)球家居詐騙違約”的橫幅。參與此次游行的市民老徐告訴記者，銅陵環(huán)球家居樓盤在銅陵市，由于宣傳力度大，又有免費(fèi)車接送看房，并在合同中保證售后包租10年，確保收益，所以許多外地市民都去銅陵買商鋪投資。

老徐說：“當(dāng)日大概有30余位業(yè)主參與維權(quán)，開發(fā)商不斷延期交房，也不承擔(dān)違約責(zé)任，別說承諾的收益，購(gòu)房款可能都打了水漂?！?/p>

記者走訪合肥市等地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，這樣的例子并不鮮見。在合肥市包河大道與大連路交口的廟前大街步行街，銷售人員介紹，這里的房子有40年產(chǎn)權(quán)，四周規(guī)劃齊全，又臨近政務(wù)中心，極具投資價(jià)值。并且承諾包租10年，由專業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，你根本不用擔(dān)心租不掉，前3年租金直接沖抵購(gòu)房款，后面7年會(huì)定期將租金打給您，相當(dāng)于零風(fēng)險(xiǎn)的投資。

零風(fēng)險(xiǎn)高收益？　“售后包租”暗藏多重風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)了解，早在2001年實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》就明文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售尚未竣工的商品房。那為何“售后包租”現(xiàn)象仍然屢禁不止？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，其根源在于開發(fā)商想盡快回籠資金，利用了投資者“賺快錢”心理。

從事多年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的倪銘(化名)直言，這類“售后包租”銷售模式，往往是開發(fā)商畫出地段必火，房?jī)r(jià)必漲的美好愿景后，把房?jī)r(jià)標(biāo)高，再忽悠市民買商鋪并承諾“包租”。他說：“看起來前3年租金沖抵購(gòu)房款，其實(shí)是一場(chǎng)虛假的優(yōu)惠。”

倪銘說，值得注意的是，被開發(fā)商指定給業(yè)主的“經(jīng)營(yíng)管理公司”通常是開發(fā)商控股企業(yè)，但因形式上相對(duì)獨(dú)立，便成為開發(fā)商日后規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的“擋箭牌”?！耙坏┤蘸蠼?jīng)營(yíng)不善，發(fā)生糾紛，也只是由經(jīng)營(yíng)公司承擔(dān)‘責(zé)任’，而開發(fā)商早已回籠資金，并不會(huì)有大的損失?！彼f。

業(yè)內(nèi)人士指出，這種“售后包租”暗藏多重風(fēng)險(xiǎn)隱患，首先是可能存在欺詐，開發(fā)商取得銀行貸款后，有的攜款逃匿；其次是開發(fā)商變相融資后，將資金挪到別的項(xiàng)目上。事實(shí)上，即使項(xiàng)目建成后，也可能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，經(jīng)營(yíng)公司根本沒有現(xiàn)金流兌付。

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管需更精細(xì)化

銅陵市住建委房地產(chǎn)業(yè)管理科負(fù)責(zé)人說，雖然政策明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不得以售后包租形式銷售，但目前普遍存在著經(jīng)營(yíng)公司售后包租現(xiàn)象，由于房地產(chǎn)企業(yè)與經(jīng)營(yíng)公司間的歸屬關(guān)系不明，更像是影子股東，為市場(chǎng)監(jiān)管帶來很大難點(diǎn)。

“這是在以合法形式掩蓋非法目的，但實(shí)際訴訟案例來看，往往業(yè)主舉證比較難?！币晃换鶎臃ü僬f。對(duì)此，北京大悅律師事務(wù)所郎克宇律師認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)企業(yè)沒有直接參與售后包租行為，但如果房地產(chǎn)企業(yè)與經(jīng)營(yíng)公司存在股權(quán)交叉持有，那么嚴(yán)格意義上就是違反規(guī)定。

專家建議，既要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的監(jiān)管，尤其對(duì)“超高收益回報(bào)”樓盤的跟蹤監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法集資苗頭，還要加大對(duì)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)、資金等監(jiān)管力度。

“要有更加精細(xì)化的管理?！濒吣洗髮W(xué)公共管理學(xué)院教授胡剛建議，加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行中的規(guī)范，將風(fēng)險(xiǎn)防范前置。而一旦出現(xiàn)申訴，應(yīng)該及時(shí)介入，降低危害輻射面。郎克宇同樣認(rèn)為：“主管部門必須加大監(jiān)管力度，杜絕睜一只眼閉一只眼的消極心理?！?記者張紫赟)