【編者按】2024年，中央通過(guò)優(yōu)化稅費(fèi)政策、降低首付比例和利率等手段，明確釋放了樓市“止跌回穩(wěn)”的決心。一線城市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，其市場(chǎng)表現(xiàn)尤為引人注目。
數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房全年錄得量同比增長(zhǎng)近六成，重新站上六萬(wàn)套關(guān)口，創(chuàng)下近四年的最高值；同時(shí)，新房市場(chǎng)也在第四季度實(shí)現(xiàn)交易量大幅攀升，全年成交約3.8萬(wàn)套，創(chuàng)下近三年新高。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，2024年從年頭至年尾，深圳房地產(chǎn)政策一直保持著持續(xù)寬松的態(tài)勢(shì)，延續(xù)了2023年四季度以來(lái)的調(diào)控方向，符合業(yè)內(nèi)對(duì)于2024年的展望。而2024年度出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)化政策的力度又高于預(yù)期，特別是9月底提出的“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，使得四季度商品房交易量迅速?zèng)_上年度高位，帶來(lái)翹尾行情。
全年二手房錄得量重新站上6萬(wàn)套關(guān)口
深圳樂(lè)有家經(jīng)紀(jì)人蔡鑫濤用“欲揚(yáng)先抑”來(lái)形容2024年的深圳樓市。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2024年全年，深圳二手房錄得(錄得量系指深房中協(xié)以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù))66880套，對(duì)比2023年的42574套大幅增長(zhǎng)57.1%，為近4年的最高值。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)而言，2024年深圳二手住宅網(wǎng)簽54487套，同比上漲66%，也是近4年的最高點(diǎn)，遠(yuǎn)超2021年。
蔡鑫濤指出，深圳“9·29”樓市新政疊加國(guó)慶假期效應(yīng)，使得2024年10月的二手房成交量直接翻倍，并在后續(xù)月份持續(xù)攀升。這一變化給市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針，成交價(jià)也隨之顯著回穩(wěn)。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2024年前9個(gè)月，深圳二手房月均錄得量為4525套，至第四季度，月均錄得量近乎翻倍至8718套。其中，2024年12月，深圳全市二手房錄得9115套，環(huán)比增長(zhǎng)3.9%，同比增長(zhǎng)108.3%，創(chuàng)近47個(gè)月以來(lái)新高。
蔡鑫濤指出，“深圳市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)極為敏感。新政出臺(tái)后，市場(chǎng)預(yù)期迅速轉(zhuǎn)變，二手房成交量?jī)r(jià)齊升。盡管從一整年的維度來(lái)看，整體仍是以?xún)r(jià)換量的格局，但年底與年初相比，成交價(jià)格正逐步修復(fù)?！?/p>
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年7月，深圳二手成交均價(jià)一度跌破“6字頭”，但10月價(jià)格上漲7%回到“6字頭”，四季度穩(wěn)定在6.3萬(wàn)元/平方米左右。
蔡鑫濤所在的福田區(qū)是深圳的中心城區(qū)，其提到，“我們片區(qū)相對(duì)成熟，主要以二手房市場(chǎng)為主。新政出臺(tái)前，該片區(qū)成交周期較長(zhǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方處于博弈狀態(tài)。新政出臺(tái)后，市場(chǎng)預(yù)期改善，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房源，成交周期明顯縮短，價(jià)格也有所回穩(wěn)。而對(duì)于一些老舊、格局不佳的房源，雖然價(jià)格并未出現(xiàn)上漲，但新政也帶來(lái)了一定的出售窗口期?！?/p>
新房住宅成交同比增兩成，為近3年最高點(diǎn)
2024年深圳新房市場(chǎng)雖然經(jīng)歷了低谷，但在新政作用下，全年預(yù)售新房成交穩(wěn)健上漲，達(dá)到43779套。其中住宅成交量尤為突出，共計(jì)成交37972套，同比增長(zhǎng)20.1%，創(chuàng)下近3年新高。
根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，去年新房成交高峰主要集中于第四季度，占比接近全年總量的一半，其中2024年11月份成交量為近46個(gè)月以來(lái)最高值。
深圳中原地產(chǎn)一經(jīng)紀(jì)人表示，2024年深圳先后出臺(tái)了10余次政策，調(diào)控力度是近年來(lái)之最?！懊恳淮握呗涞?，對(duì)市場(chǎng)都有一定利好。2月、5月、9月深圳都出臺(tái)了樓市松綁政策，新房項(xiàng)目帶看量有明顯的起色?！?/p>
其中，2024年9月份出臺(tái)的政策被認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)的作用最為顯著。
上述經(jīng)紀(jì)人提到，2024年全年，深圳新房共誕生了6個(gè)日光盤(pán)，其中海德園于2024年7月開(kāi)盤(pán)，其余5個(gè)新房項(xiàng)目均是“9·29”樓市新政后出現(xiàn)的“日光盤(pán)”。
公開(kāi)信息顯示，2024年9月29日晚間，深圳市官宣系列樓市新政，自10月1日起，明確優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策，取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，優(yōu)化價(jià)格備案流程，調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房增值稅征免年限，優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策。政策調(diào)整后，深圳明確取消非核心區(qū)限購(gòu)措施，核心區(qū)只保留1年社保或個(gè)稅，購(gòu)房門(mén)檻大大降低；增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。
得益于新政實(shí)施，2024年下半年新房成交量增長(zhǎng)明顯，庫(kù)存壓力也得到一定程度緩解。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，截至2024年12月末，深圳新房住宅存量為398.9萬(wàn)平方米，去化時(shí)間約為12.28個(gè)月，年末新房住宅存量及去化時(shí)間均為近3年來(lái)最低。
有開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)人員表示，新政后市場(chǎng)活躍度提升，但年末開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)以及回籠資金需求下，深圳關(guān)外的新房項(xiàng)目均保持了一定的折扣力度。
改善型需求占比提升明顯
從購(gòu)房需求來(lái)看，無(wú)論是二手房還是新房，改善型住房需求占比均提升明顯。
這背后也得益于政策的落地。2024年11月，深圳全面取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)再為市場(chǎng)添上一把火，與之掛鉤的住房交易稅負(fù)迎來(lái)大幅降低。
蔡鑫濤提到，以往豪宅面臨的高額增值稅在新政后得到了減免，實(shí)實(shí)在在地降低了買(mǎi)家的現(xiàn)金成本，因此，改善型住房的交易活躍度明顯提升。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，二手房市場(chǎng)成交面積大于90平方米的房源占比較11月大幅提升6.3個(gè)百分點(diǎn)。
從新房市場(chǎng)而言，改善戶(hù)型也占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，隨著“7090政策”的取消，未來(lái)改善戶(hù)型占比有望持續(xù)上升。2024年，深圳90-144平方米面積段成交占比55.9%，穩(wěn)居各戶(hù)型需求第一。
蔡鑫濤在接受采訪時(shí)提及，其個(gè)人業(yè)績(jī)?cè)?024年前9個(gè)月主要聚焦于剛需置業(yè)客戶(hù)，因?yàn)閮r(jià)格下行對(duì)剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)是一個(gè)較好的入手時(shí)機(jī)。新政出臺(tái)后，其連續(xù)成交了兩套3000多萬(wàn)元的新房，顯示出改善型客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)政策的敏感程度以及對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)可。
值得一提的是，2024年的深圳樓市還出現(xiàn)了一個(gè)積極的信號(hào)，即二手房重新開(kāi)始占據(jù)主導(dǎo)地位。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年-2022年，深圳樓市交易量以新房為主，占比在六成左右；2023年，一二手成交占比五五分，二手略微高2個(gè)百分點(diǎn)。到了2024年，二手樓市終于重回市場(chǎng)主導(dǎo)地位，一手住宅網(wǎng)簽占41%，二手住宅網(wǎng)簽占59%。一二手成交占比接近4：6。
蔡鑫濤認(rèn)為，這一變化表明，買(mǎi)家和賣(mài)家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)調(diào)整到更為合理的狀態(tài)，買(mǎi)家愿意入手，而賣(mài)家也接受了當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格。這是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，意味著市場(chǎng)正在向更為穩(wěn)健的方向發(fā)展。
展望2025年，何倩茹認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境將保持寬松態(tài)勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)步向好的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將有零星的優(yōu)化政策出臺(tái)，但力度將不及2024年。其預(yù)計(jì)，2025年各能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化仍存，但一線城市及強(qiáng)二線城市的交易量有望率先企穩(wěn)。因此預(yù)計(jì)深圳2025年商品住宅的成交量大概率會(huì)與2024年的情況相近，價(jià)格則保持穩(wěn)定，整體呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。