因佳兆業(yè)事件影響幾近冰封的海外融資隨著佳兆業(yè)危機的暫時緩解而得以啟動。5月，繼此前一些大型房企成功在海外獲得融資后，包括奧園、雅居樂、花樣年控股等中小型房企也開始啟動了海外發(fā)債的計劃。
同時，眾多房企在內(nèi)地融資渠道也在“牛市”背景下迅速拓寬。業(yè)內(nèi)人士警告，告別“錢緊”年代，渴望找回“青春”的開發(fā)商，可能會醞釀漲價或采取激進的拿地策略，屆時市場還將面臨新一輪風(fēng)險。
海外融資“化冰”
5月以前還陷入冰點的內(nèi)地房企海外融資正在迅速“化冰”。
4月只有恒大地產(chǎn)、碧桂園、遠洋少數(shù)幾家規(guī)模較大的內(nèi)地房企成功在海外發(fā)行債券。而進入到5月，包括奧園、雅居樂、花樣年控股等中小型房企也開始啟動了海外發(fā)債的計劃。
根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)，進入5月，房企海外融資情況有所變化，中國奧園5月18日宣布擬發(fā)行三年期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為10.875%；雅居樂于5月21日發(fā)布公告稱，將發(fā)行五年期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為9%；花樣年、旭輝控股同時于5月27日相繼宣布了海外融資計劃。
同時，內(nèi)地房企也積極通過香港上市平臺進行擴股融資。5月27日，旭輝控股在宣布海外發(fā)債計劃的同時，還公告將以“先舊后新”方式配售6億股，占擴大后已發(fā)行股本約9.04%。5月29日，恒大地產(chǎn)宣布將配售8.2億股新股，配售價5.67港元/股，占擴大后公司已發(fā)行股本約5.25%。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著貨幣政策的逐漸寬松及調(diào)控政策的逐步放松，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，海外融資環(huán)境隨之有所改善。
一方面，開發(fā)商現(xiàn)金回籠加快，違約風(fēng)險降低；另一方面，佳兆業(yè)事件的走勢或許令海外資本意識到中國房地產(chǎn)公司尚未達到此前預(yù)期的風(fēng)險高度。這也是開發(fā)商海外融資渠道變得更為順暢的原因之一。
牛市拉動房企融資
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月以來，房企密集發(fā)布融資計劃，合計高達32家房企在5月公布合計超過800億元的融資完成計劃，同比上漲65%，其中完成的配股增發(fā)達到250億元人民幣左右。其中，5月，華潤置地融資101億元、復(fù)興國際融資93億元。其他房企亦有金額不等的融資或票據(jù)獲批等。至此，今年以來合計已經(jīng)有50家內(nèi)地房企在A股或港股發(fā)布定增方案合計融資額高達1300億元人民幣。
“定向增發(fā)是上市公司增加流動資金的一種優(yōu)質(zhì)渠道，尤其是在資本市場表現(xiàn)出色時，將給企業(yè)帶來優(yōu)良的資金補充?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，越來越多上市公司正在籌備定向增發(fā)的方案和計劃，境內(nèi)上市房企迎來再融資好時機。如此多上市房企在今年定向增發(fā)，顯然與眼下證券市場的牛市有直接關(guān)系。
實際上，內(nèi)地融資的開閘年已經(jīng)提前開啟。在本輪牛市出現(xiàn)前的去年3月，房企再融資大幕已經(jīng)重啟。
9月，部分房企發(fā)行中期票據(jù)獲得官方許可，今年1月16日，中國證監(jiān)會表示，上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，國土資源部不再進行事前審查，這標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)再融資政策徹底放開。
由此，上市房企已經(jīng)開始尋求定向增發(fā)擴股融資。此外，中期票據(jù)、公司債等方式等低成本融資，也受到上市公司的青睞。
利潤下滑積極輸血
開發(fā)商如此大規(guī)模擴充資金來源，與其依舊面臨利潤率不斷下滑的挑戰(zhàn)直接相關(guān)。
據(jù)某機構(gòu)統(tǒng)計，96家A股上市房企2014年整體凈利增速大幅放緩。去年，雖然虧損的開發(fā)商只有15家，但多達71家房企的業(yè)績出現(xiàn)了下滑，占比近乎接近一半。
在開工項目方面，今年一季度，全國新開工數(shù)量同比下降23%。統(tǒng)計還顯示，2015年3月房地產(chǎn)投資增速降至不到10%，達到2009年以來最低點。
“整體看，房企在牛市里融資難度降低，房企的融資積極性明顯提高?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析，目前大部分標(biāo)桿房企都在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的初級階段，短期內(nèi)財務(wù)指標(biāo)很難有明顯改善。銷售市場的低速運轉(zhuǎn)、房企利潤的下滑，都導(dǎo)致房企努力拓展融資渠道。
業(yè)內(nèi)人士分析，整體看，房企在牛市里融資難度降低。從明年開始，內(nèi)地房企將迎來海外債券到期高峰，一些中小房企如果不能持續(xù)改善經(jīng)營狀況，違約風(fēng)險也將升高。
專家提醒，對于高庫存、資金回籠慢、高負(fù)債的企業(yè)來說，即便融資渠道適度擴寬，大手筆拿地、盲目漲價等激進策略仍存在風(fēng)險。
北京商報記者 董家聲