一味地追求高利潤(rùn)容易導(dǎo)致庫(kù)存積壓，一味地追求高周轉(zhuǎn)又削薄了利潤(rùn)，在這種“悖論”下，追求“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，追求凈資產(chǎn)回報(bào)率(ROE)，成為了品牌房企的共識(shí)。
告別黃金十年，樓市調(diào)整帶來(lái)行業(yè)整體利潤(rùn)率下滑已成不爭(zhēng)事實(shí)，全行業(yè)毛利率下滑或增速下滑還在持續(xù)。一味地追求高利潤(rùn)容易導(dǎo)致庫(kù)存積壓，一味地追求高周轉(zhuǎn)又削薄了利潤(rùn)，在這種“悖論”下，追求“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，追求凈資產(chǎn)回報(bào)率(ROE)，成為了品牌房企的共識(shí)。
然而，現(xiàn)實(shí)卻有些骨感?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者查閱2015年中報(bào)發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)公布中期業(yè)績(jī)的房企中，一方面萊茵置業(yè)、匹凸匹、陽(yáng)光股份等中小房企凈利潤(rùn)水平下滑超50%，另一方面萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等品牌房企中的盈利“優(yōu)等生”出現(xiàn)了ROE指標(biāo)下滑現(xiàn)象。
主業(yè)賺錢不易，以萬(wàn)科為代表的品牌房企紛紛尋求轉(zhuǎn)型，物業(yè)、社區(qū)服務(wù)、金融都成為了試水的轉(zhuǎn)型方向。對(duì)于萬(wàn)科等房企轉(zhuǎn)型對(duì)提升盈利能力的作用，多位受訪分析人士對(duì)本報(bào)記者表示，新業(yè)務(wù)仍處摸索階段，規(guī)模增長(zhǎng)尚需時(shí)日，微利一定時(shí)期內(nèi)還將持續(xù)。對(duì)于這些“巨無(wú)霸”房企而言，星星之火能否燎原，還有待進(jìn)一步觀察。
作別高點(diǎn)
時(shí)間拉回2013年，這一年樓市成交火爆，北京二手房業(yè)主坐地起價(jià)，土地市場(chǎng)地王頻出，房地產(chǎn)行業(yè)一派繁榮。在這一年里，龍頭房企在經(jīng)歷了ROE的高點(diǎn)。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科2013年毛利率比2012年下降了3.53個(gè)百分點(diǎn)，但其全面攤薄的ROE達(dá)到了19.66%，創(chuàng)下了歷史最高水平;碧桂園當(dāng)年毛利率同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，而ROE達(dá)到了19.37%，中海ROE更是達(dá)到21.08%的超高水平。房企的“優(yōu)等生”里，穩(wěn)健、強(qiáng)調(diào)效率的龍湖地產(chǎn)2013年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)49%，全面攤薄的ROE更是高達(dá)21.73%。
今年3月前后，萬(wàn)科總裁郁亮透露，他已在公司內(nèi)部立下200億元利潤(rùn)的軍令狀，萬(wàn)科已徹底放棄追求規(guī)模增長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)從來(lái)沒(méi)有訂立每年銷售目標(biāo)，未來(lái)會(huì)專注于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新。彼時(shí)，被問(wèn)及萬(wàn)科2014年毛利率下跌時(shí)，郁亮稱，相對(duì)于毛利率，對(duì)萬(wàn)科更重要是ROE。
ROE又稱股東權(quán)益報(bào)酬率，是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，為稅后利潤(rùn)除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，直觀意義是股東用1元錢的投資1年中賺取了多少財(cái)富增量。這個(gè)指標(biāo)用以衡量一家公司對(duì)股東投入資本的利用效率，也能較適宜地反映上市公司的盈利能力和企業(yè)價(jià)值。
2014年，萬(wàn)科ROE為17.86%，按年下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。有報(bào)道稱，萬(wàn)科計(jì)劃未來(lái)三年全力提升經(jīng)營(yíng)效率，目標(biāo)是2016年的ROE可挑戰(zhàn)歷史最高水平。
然而，現(xiàn)實(shí)卻有些骨感。中報(bào)顯示，今年上半年萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)0.77%，營(yíng)收同比增長(zhǎng)22.72%，但攤薄ROE為5.5%，低于2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。
遭遇了ROE下滑的房企“優(yōu)等生”還不只是萬(wàn)科。根據(jù)中報(bào)，碧桂園今年上半年ROE為7.79%，去年同期這個(gè)數(shù)字是11.00%，同比下滑3.21個(gè)百分點(diǎn);從年報(bào)看，2014年碧桂園的ROE水平為18.05%，相對(duì)2013年全年的19.37%而言也出現(xiàn)下滑。同樣在港股上市的龍湖地產(chǎn)今年上半年ROE為7.68%，比去年同期的10.04%相比下滑2.36個(gè)百分點(diǎn)，其2014年全年ROE為17.49%，雖然仍為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先，但也低于2013年21.73%的水平。
房企“千億俱樂(lè)部”中，已經(jīng)公布中報(bào)的公司中，也有公司ROE得到提升，但提升幅度不大。如招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)ROE分別為6.76%和7.79%，同比分別提升0.23個(gè)百分點(diǎn)和 0.58個(gè)百分點(diǎn)。
星星之火可否燎原?
根據(jù)源自美國(guó)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系杜邦分析模型，ROE作為企業(yè)核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)，可從三個(gè)變量來(lái)拆解和觀照，即衡量企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的銷售凈利潤(rùn)率，衡量企業(yè)的資產(chǎn)使用效率的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，衡量企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的權(quán)益乘數(shù)。
眼下品牌房企ROE下滑的原因，與上述因素密不可分。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)8月25日接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析，上述房企ROE出現(xiàn)下滑，和凈利潤(rùn)的下滑態(tài)勢(shì)有關(guān)，一方面今年房地產(chǎn)行業(yè)回溫但未見(jiàn)較大反彈，另一方面2013年后土地成本持續(xù)走高，房企經(jīng)營(yíng)成本增加。
主業(yè)賺錢不易，轉(zhuǎn)型便成為了尋求突圍的辦法。在行業(yè)盈利增速普遍放緩的大背景下，萬(wàn)科、碧桂園都將轉(zhuǎn)型提升到戰(zhàn)略高度。碧桂園高管于8月19日的中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上首次提及，旗下物業(yè)服務(wù)與教育業(yè)務(wù)兩大板塊正在籌劃在A股分拆上市。這是該集團(tuán)繼年初提出分拆酒店上市之后的又一資本計(jì)劃。萬(wàn)科更是自去年開(kāi)始頻提轉(zhuǎn)型，郁亮稱，在未來(lái)萬(wàn)科的萬(wàn)億市值平臺(tái)中，希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比不到一半，另一半主要來(lái)自新業(yè)務(wù)，目前考慮較為明確的幾塊業(yè)務(wù)是物業(yè)管理、海外業(yè)務(wù)、萬(wàn)科驛等。早前，張玉良掌管的綠地已經(jīng)開(kāi)始多元化經(jīng)營(yíng)，恒大更是踏上了從賣水到賣糧油的“大快消”之路。
對(duì)此，致同中國(guó)咨詢服務(wù)主管合伙人劉東東對(duì)本報(bào)記者分析稱，大型房企都在考慮轉(zhuǎn)型，但目前新業(yè)務(wù)規(guī)模比重較小，如萬(wàn)科選擇物業(yè)發(fā)力，是一個(gè)很好的方向，這部分業(yè)務(wù)增速可期，但相對(duì)于千億“大盤子”而言占比較低，這類新業(yè)務(wù)短期內(nèi)還難以幫助企業(yè)改變當(dāng)下格局。
2014年，萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入約33.7億元，總體凈利潤(rùn)3.23億元，凈利潤(rùn)率約為9.6%，扣除為萬(wàn)科項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的收入后被列入上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的營(yíng)業(yè)收入為19.8億元。對(duì)此，瑞銀證券研究員丁曉認(rèn)為，2014 年萬(wàn)科物業(yè)管理面積1.03 億平方米，分別占比全國(guó)0.59%和0.55%，市占率極低，全國(guó)最大物業(yè)管理公司彩生活2014 年物業(yè)管理總面積也僅為2 億平方米，這意味著未來(lái)萬(wàn)科物業(yè)管理市占率有極大提高空間，但未來(lái)萬(wàn)科如何獲得非自身建設(shè)項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)是其關(guān)注的重點(diǎn)。此外伴隨人力成本的提高，物業(yè)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率將長(zhǎng)期維持微利化，短期看對(duì)萬(wàn)科整體凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)有限。
對(duì)于恒大式的多元化之路，則有分析指出，恒大布局的新產(chǎn)業(yè)相互間的協(xié)同效應(yīng)并不明顯，和房地產(chǎn)主業(yè)之間也缺乏協(xié)同效應(yīng)。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，一些新產(chǎn)業(yè)背后的消費(fèi)群體并不愿意支付高價(jià)錢來(lái)認(rèn)購(gòu)新產(chǎn)品，這可能會(huì)拖累房企盈利水平的擴(kuò)大。
但這并不意味著沒(méi)有機(jī)會(huì)，嘗試與創(chuàng)新還要繼續(xù)。東興證券認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售回暖已經(jīng)走過(guò)三個(gè)季度，就目前形勢(shì)來(lái)看，不出意外，下半年“金九銀十”行情兌現(xiàn)，全年行業(yè)銷售金額將超過(guò)2014年，甚至創(chuàng)歷史新高。而瑞銀證券研報(bào)進(jìn)一步指出，如果萬(wàn)科可以將物業(yè)管理服務(wù)作為與家庭互動(dòng)的平臺(tái)，拓展和提供與家庭生活的各項(xiàng)服務(wù)，并通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)此類服務(wù)，則物業(yè)平臺(tái)的價(jià)值將得到重估。