國土部有關負責人解讀優(yōu)化住房及供地結構《通知》
住宅供地要避免“饑餓供應”和年底突擊
國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部近日聯合下發(fā)《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。國土部有關負責人指出，調控“新政”強調分類調控、因地施策，首次將住房供應結構、土地供應結構聯動調整；控制住宅用地供應規(guī)模、布局和節(jié)奏，優(yōu)化供應結構，避免“饑餓供應”。
首次將住房供應結構、土地供應結構聯動調整
國土資源部土地利用管理司負責人介紹此次調控政策出臺背景時指出，目前，全國層面住房供不應求的局面已得到緩解，住宅用地的供需態(tài)勢已經由需求的單邊快速增長向供需雙向回調。一方面部分地區(qū)房地產市場存在結構性、區(qū)域性供求矛盾，需要進一步加大土地供應的力度，另一方面，部分二三線城市房地產用地供應已超出城市發(fā)展需要，去庫存壓力大。為此，需要分類調控、因地施策。另外，房地產市場管控要由過去以行政手段為主向突出市場和強化監(jiān)管方向轉變。
此次調控主要突出優(yōu)化供應結構，明確支持自住和改善性住房需求，維護市場穩(wěn)定。主要表現在三個方面。首先，強調分類調控、因地施策。突出政策調整的“針對性、差異性”，根據不同地區(qū)土地市場發(fā)育程度和房地產市場供求態(tài)勢，采取不同調控政策應對。
其次，強調調整結構。首次將住房供應結構、土地供應結構聯動調整，并明確可以將商品住房調整為保障房，將商品住宅用地調整為保障性住房用地、養(yǎng)老服務業(yè)等用地。
各地在調整土地供應規(guī)模時，首先要判斷房屋和土地供應情況，如何判斷《通知》中提到的“房屋和土地的供求過?；虿蛔恪睒藴?，這位負責人說：“國土資源部根據房價、地價、商品住房累計可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標，將城市劃分為五類：房價地價上漲快、上漲較快、平穩(wěn)上漲、持平、下跌。這五類作為指導住宅用地供應和穩(wěn)定市場價格信號的標準。
控制住宅用地供應規(guī)模、布局和節(jié)奏
《通知》要求強化住宅用地供應管理，控制好住宅用地供應的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應住宅用地，進一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應。
國土資源部有關負責人表示，“穩(wěn)定供應、均衡供應”說的是對土地供應總量的管控和對土地供應的節(jié)奏變化掌握問題，是要為供求關系的穩(wěn)定構建一個良好基礎。地方政府在實時土地供應過程中，要充分考慮土地供應規(guī)模變化對未來市場發(fā)展預期的影響，尤其是負面影響，不搞“饑餓供應”。季度供應也要均衡，避免年底突擊供地現象，避免市場成交大起大落。
“靈活確定地塊面積，不同地塊面積和用途的搭配供應”，是指供應要主動貼近市場需求，促進市場健康運行。地塊規(guī)模過大，超過房地產企業(yè)開發(fā)能力，不僅容易造成住房有效供應延后，阻礙市場供求關系改善，還容易導致囤地、炒地、閑置浪費等諸多問題，不能給這些現象留后門。
土地用途和規(guī)劃條件變更要確保政府和土地使用者共贏
允許土地用途和規(guī)劃條件變更，是否會造成地價款補交與退還亂象？
相關負責人回答，《通知》中提到的“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門，住房城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據市場狀況，通過調整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、文化產業(yè)、體育產業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其它產業(yè)投資?！边@里有兩個前提，一是“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大”，二是“已出讓的未開發(fā)房地產用地”。允許轉型的方向很明確，是“國家支持的新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、文化產業(yè)、體育產業(yè)等項目”。
一般來說，住宅用途的地價較高，但供過于求會形成宗地地價減值，轉向其它用途，原用地者可能有損失，這需要地方政府部門周密籌劃，政府與土地使用者從市場實際出發(fā)，實現共贏。
相關負責人表示，《通知》已明確，將尚未開工房地產項目用地轉變用途、調整規(guī)劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的，市、縣國土資源主管部門應重新核定相應的土地價款，更改土地出讓合同。重新核定土地價款，應該按照新用途，經專門地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則，由地方政府和地方協商解決。(本報記者 高云才 王 浩)