繪圖：吳文鋒
4月中旬，恒大地產(chǎn)宣布實(shí)施無(wú)理由退房政策，一時(shí)被眾多消費(fèi)者津津樂(lè)道。然而對(duì)于多數(shù)樓盤(pán)而言，購(gòu)房者要想退房并不容易。當(dāng)下，中山火炬區(qū)的高先生便遇到了這樣的退房難題：2013年6月，高先生在火炬開(kāi)發(fā)區(qū)裕龍花園購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，費(fèi)用總額55萬(wàn)元，其中銀行貸款33萬(wàn)元。合同約定如開(kāi)發(fā)商超過(guò)90天仍未交房，則消費(fèi)者可無(wú)條件退房。后因開(kāi)發(fā)商未拿到《中山市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《竣工驗(yàn)收備案登記證》)，逾期90天仍未交房，高先生尋求退房，卻被開(kāi)發(fā)商告知須先還清銀行貸款，解除房屋抵押狀態(tài)，才可辦理退房。
南方日?qǐng)?bào)記者 李鳳祥
購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商違約在先理應(yīng)無(wú)條件退房
去年8月中旬，高先生收到裕龍花園的收樓通知書(shū)，告知他當(dāng)月25日前去收樓。25日，高先生如約前往裕龍花園驗(yàn)房收樓，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商并未取得《竣工驗(yàn)收備案登記證》?！霸谫?gòu)房合同中約定交房標(biāo)準(zhǔn)是要通過(guò)‘綜合驗(yàn)收’，取得《竣工驗(yàn)收備案登記證》，如今手續(xù)不全，萬(wàn)一收樓后出現(xiàn)問(wèn)題怎么辦？”于是，高先生和部分業(yè)主當(dāng)天選擇了拒絕收樓。
此后，高先生多次詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商何時(shí)可以拿到《竣工驗(yàn)收備案登記證》，以便收樓入住。但據(jù)高先生介紹，截至今年3月份，裕龍花園仍未拿到《竣工驗(yàn)收備案登記證》，而此時(shí)距離合同約定的交房時(shí)間2014年9月1日，已經(jīng)過(guò)去了6個(gè)多月的時(shí)間。6月28日，記者登錄中山建設(shè)信息網(wǎng)，仍未查到裕龍花園的《竣工驗(yàn)收備案登記證》。中山市住建局表示，當(dāng)日網(wǎng)站數(shù)據(jù)已實(shí)時(shí)更新。
“購(gòu)房合同中明確約定，如果逾期90天開(kāi)發(fā)商仍未交房，業(yè)主有權(quán)解除合同，開(kāi)發(fā)商需支付5%的違約金?！备呦壬f(shuō)。在高先生提供的購(gòu)房合同照片中，記者看到如下表述：“逾期超過(guò)90日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，受買(mǎi)人按累計(jì)應(yīng)付款的5%向出賣(mài)人支付違約金?！庇谑牵呦壬蛟｝埢▓@的開(kāi)發(fā)商中山市大龍嘉盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)中山大龍地產(chǎn))提出退房要求。
令高先生意想不到的是，開(kāi)發(fā)商表示退房可以，但高先生須先還清銀行貸款。由于多次協(xié)商未果，高先生決定向法院起訴，尋求法律支持。
開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)業(yè)主不還款無(wú)法退房
“確實(shí)是我們違約在先，而且也同意退房并按合同約定支付5%的違約金，這點(diǎn)我們承認(rèn)。但是對(duì)于貸款買(mǎi)房的情況，如果不還清貸款，的確無(wú)法辦理退房，我們也有自己的苦衷?！?8日下午，面對(duì)記者來(lái)訪(fǎng)，中山大龍地產(chǎn)辦公室主任楊磊表示。
據(jù)楊磊介紹，由于工期延誤以及部分已收樓業(yè)主未按規(guī)劃裝修，導(dǎo)致裕龍花園規(guī)劃驗(yàn)收一直沒(méi)有通過(guò)，也就無(wú)法拿到《竣工驗(yàn)收備案登記證》。對(duì)于高先生等業(yè)主的退房訴求，大龍地產(chǎn)承認(rèn)自身違約在先，并同意退房。
為何要求業(yè)主退房必須還清銀行貸款？楊磊解釋說(shuō)，“這主要出于以下兩個(gè)方面的考慮：一是如果業(yè)主不還清貸款，房屋處于抵押狀態(tài)，就算我們解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也沒(méi)有辦法解除房屋網(wǎng)簽合同；另一方面，如果地產(chǎn)商同意退房，且把購(gòu)房款全額退還業(yè)主，而業(yè)主不去歸還銀行貸款怎么辦，而此時(shí)房屋還屬于抵押品，這樣的風(fēng)險(xiǎn)我們不得不考慮?！?/p>
■律師說(shuō)法
“還清銀行貸款并非退房先決條件”
廣東凱行律師事務(wù)所律師薛加冰：
針對(duì)本案情況，薛加冰表示，還清銀行貸款不是退房的先決條件，開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主先還清貸款才能解除合同沒(méi)有法律依據(jù)。從法律上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間成立的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而業(yè)主與銀行之間成立的是擔(dān)保貸款合同關(guān)系，兩者是相互獨(dú)立的法律關(guān)系，并非主從合同的關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照合同約定的交房時(shí)間交付商品房，逾期交付的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，業(yè)主有權(quán)按合同約定解除合同并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
對(duì)于高先生因購(gòu)房而產(chǎn)生的銀行貸款，則應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”之規(guī)定，如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，最好讓開(kāi)發(fā)商將貸款部分直接退回給買(mǎi)房者，而不是將貸款部分直接還給銀行，直接由業(yè)主和銀行協(xié)商解除擔(dān)保貸款合同。