經(jīng)濟(jì)新常態(tài)將給樓市帶來(lái)怎樣的新生態(tài)？近日，多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)專(zhuān)家在由深圳商報(bào)與網(wǎng)易房產(chǎn)共同舉辦的“2015中國(guó)(深圳)地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)”上論道，從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的視角下剖析2015年中國(guó)樓市的裂變與新生。
2014年中國(guó)樓市在多重壓力的夾擊中分化加劇，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈、盈利能力逐漸削弱，有與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)走勢(shì)將繼續(xù)分化，部分一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將率先反彈。也有專(zhuān)家炮轟，如今的土地制度帶來(lái)的種種矛盾。在“新常態(tài)”之下，需要告別以往的舊制度、舊模式才能迎來(lái)地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)的新生態(tài)。
一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲可能性大
“近五六年間，地價(jià)追著房?jī)r(jià)漲，面粉價(jià)漲速比面包價(jià)快。地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重從10%左右上升到30%—40%之間。這樣的土地制度以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式引起了很多矛盾?！敝袊?guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)石小敏指出，如今土地捆綁了融資平臺(tái)、銀行等財(cái)政系統(tǒng)，房地產(chǎn)被高價(jià)土地推上了一個(gè)尷尬的高臺(tái)，地價(jià)不降房?jī)r(jià)就不能降。
從1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)就被視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，然而這個(gè)定論在近兩年開(kāi)始發(fā)生變化，2014年的房地產(chǎn)行業(yè)投資增速回落6.8%，房地產(chǎn)明顯進(jìn)入了拐點(diǎn)?！斑@個(gè)拐點(diǎn)意味著房地產(chǎn)更多回歸于本性，更多的是表現(xiàn)于居住需求而不是投資需求?！敝秀y國(guó)際控股有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征分析，從居住需求角度看，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)依然上漲的可能性大，而三四線(xiàn)城市在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中需求變少，庫(kù)存擠壓過(guò)大，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)調(diào)整。
在房地產(chǎn)的分化期，哪些地方比較安全？“銀行中壞賬增長(zhǎng)率最快的，或者我最擔(dān)憂(yōu)的是三四線(xiàn)城市，對(duì)一二線(xiàn)城市不太擔(dān)憂(yōu)，部分一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在2015年將率先反彈?！辈苓h(yuǎn)征表示。
房企普遍面臨價(jià)值鏈重選問(wèn)題
不僅住宅市場(chǎng)受政策影響陰晴不定，連受市場(chǎng)供需影響的商業(yè)地產(chǎn)也遇到較大的發(fā)展阻力，特別是內(nèi)地二線(xiàn)城市的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已出現(xiàn)同質(zhì)化嚴(yán)重、趨于飽和的現(xiàn)象。傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商在面臨地產(chǎn)拐點(diǎn)時(shí)該如何轉(zhuǎn)變策略？
在深圳乃至全國(guó)大力布局高端寫(xiě)字樓的卓越地產(chǎn)副總裁王衛(wèi)鋒也坦言：“現(xiàn)在到了重新定位客戶(hù)價(jià)值的時(shí)候了?！蓖跣l(wèi)鋒說(shuō)，過(guò)去大家對(duì)寫(xiě)字樓的第一印象是產(chǎn)品要高大上，要有地標(biāo)性，但現(xiàn)在要看參與感。
“卓越最近在做‘E+3C’，卓越做了10年的商業(yè)地產(chǎn)，積累了幾千家客戶(hù)，以前認(rèn)為買(mǎi)或者租寫(xiě)字樓的人是客戶(hù)，但現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)，其實(shí)在寫(xiě)字樓上班的群體才是終端客戶(hù)，客戶(hù)加用戶(hù)，加起來(lái)才是一個(gè)完整的價(jià)值鏈?！蓖跣l(wèi)鋒表示，卓越要做的第一件事情就是要重新定義客戶(hù)價(jià)值。
王衛(wèi)峰表示，這個(gè)階段的發(fā)展商普遍面臨一個(gè)問(wèn)題，那就是價(jià)值鏈的重新選擇。未來(lái)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)自身的能力和城市布局的特點(diǎn)，重新選擇企業(yè)的價(jià)值鏈，這既是企業(yè)的裂變，也是企業(yè)的重構(gòu)和重生。
南方日?qǐng)?bào)記者 卓泳
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蛇口工業(yè)區(qū)總經(jīng)理?xiàng)钐炱?/p>
蛇口工業(yè)區(qū)總經(jīng)理?xiàng)钐炱?/p>
希望以體制機(jī)制創(chuàng)新
推動(dòng)中國(guó)下一輪改革
蛇口自從被納入廣東自貿(mào)區(qū)后，對(duì)于蛇口未來(lái)發(fā)展的種種預(yù)測(cè)從未停歇。蛇口工業(yè)區(qū)總經(jīng)理?xiàng)钐炱皆凇?015中國(guó)(深圳)地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)”上發(fā)表演講表示，從蛇口工業(yè)區(qū)的歷史和現(xiàn)狀來(lái)看，成為自貿(mào)區(qū)都是偶然與必然的結(jié)合，蛇口并非一匹黑馬。而這一輪自貿(mào)區(qū)的批準(zhǔn)和成立，并不是希望從政策上給多少優(yōu)惠，更多的是希望通過(guò)體制和機(jī)制的創(chuàng)新，去推動(dòng)中國(guó)下一輪的改革。
“蛇口不是傳說(shuō)中的‘黑馬’”
蛇口被納入自貿(mào)區(qū)出乎所有人的預(yù)料，因此被視為一匹“黑馬”，但在楊天平看來(lái)，蛇口獲批是一種必然，這與招商局的歷史地位和蛇口近年來(lái)的轉(zhuǎn)型升級(jí)有著莫大的關(guān)系。
“蛇口向中央申辦自貿(mào)區(qū)的時(shí)間點(diǎn)是最晚的，2014年9月份才開(kāi)始考慮這件事，12月26日全國(guó)人大正式批準(zhǔn)?！睏钐炱奖硎荆猩叹謴某砷L(zhǎng)之初就與國(guó)家命運(yùn)相連，很多“第一”都是招商局執(zhí)行的，“中國(guó)最早的遠(yuǎn)洋航線(xiàn)，中國(guó)第一家商業(yè)銀行、第一家保險(xiǎn)公司、第一條鐵路，包括中國(guó)送出去的第一批到美國(guó)的留學(xué)生，全部都是招商局創(chuàng)造的。1979年當(dāng)中國(guó)進(jìn)入改革開(kāi)放的時(shí)候，招商局又率先打響了中國(guó)改革開(kāi)放的第一炮，我覺(jué)得招商局蛇口工業(yè)區(qū)成為自貿(mào)區(qū)的一部分，這絕不是偶然的”。
此外，楊天平接受媒體采訪(fǎng)時(shí)還表示，在自貿(mào)區(qū)之前，蛇口在轉(zhuǎn)型升級(jí)的路上已經(jīng)做了很多探索，這樣的探索，跟中央所思考的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變是高度吻合的。“作為公路碼頭全國(guó)最好的運(yùn)營(yíng)商，招商局這些年在全國(guó)多地及國(guó)外多個(gè)國(guó)家都有了自己的港口，而且這樣的港口也形成了中央提出的海上絲綢之路，與中央的‘一帶一路’的建設(shè)是吻合的”。
“蛇口與前海是互補(bǔ)關(guān)系”
在被問(wèn)到蛇口與前海一起成為自貿(mào)區(qū)，兩者會(huì)存在什么樣的競(jìng)合關(guān)系時(shí)，楊天平表示：“兩者是相互促進(jìn)的互補(bǔ)關(guān)系。”
楊天平說(shuō)，蛇口經(jīng)過(guò)這三十幾年的發(fā)展，無(wú)論在產(chǎn)業(yè)、投資環(huán)境上，還是在硬件設(shè)施上，已形成了自己一定的基礎(chǔ)；前海盡管發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但還處于發(fā)展的起步階段，還需要一個(gè)逐漸成熟的過(guò)程，因此在前海發(fā)展的初期，蛇口可能會(huì)更多地承載自貿(mào)區(qū)發(fā)展的工作和任務(wù)?！爱吘箯目臻g的概念上講，蛇口已經(jīng)是成熟的片區(qū)，前海還需要在未來(lái)幾年才初具規(guī)模；從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來(lái)看，蛇口這些年通過(guò)自己的港口、物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)業(yè)，包括這幾年轉(zhuǎn)型升級(jí)所做的網(wǎng)絡(luò)信息科技服務(wù)、文化創(chuàng)意等都有一定的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)會(huì)對(duì)整個(gè)蛇口自貿(mào)區(qū)的發(fā)展起到一定的作用。”至于未來(lái)服務(wù)業(yè)哪些會(huì)落戶(hù)蛇口，哪些會(huì)選擇前海，楊天平認(rèn)為這會(huì)是市場(chǎng)對(duì)資源配置的結(jié)果。他也表示，未來(lái)蛇口會(huì)在堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)上加強(qiáng)自己的戰(zhàn)略思維能力和市場(chǎng)感知能力，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。
“一次制度創(chuàng)新的重要機(jī)遇”
與其他自貿(mào)區(qū)相比，蛇口的企業(yè)主導(dǎo)特色比較明顯，但加入自貿(mào)區(qū)之后，政府政策的介入會(huì)不會(huì)削弱企業(yè)的主導(dǎo)性？楊天平對(duì)此表示，此輪自貿(mào)區(qū)的意義在于體制創(chuàng)新，相信自貿(mào)區(qū)的管理體制會(huì)更有利于企業(yè)發(fā)揮作用。
前海深港合作區(qū)成立后，為鼓勵(lì)金融創(chuàng)新、體制創(chuàng)新釋放了許多政策利好，那么進(jìn)駐蛇口發(fā)展的企業(yè)是否也能從自貿(mào)區(qū)中得到政策上的支持呢？楊天平表示，這一輪自貿(mào)區(qū)的批準(zhǔn)和成立并不是希望從政策上給多少優(yōu)惠，更多的是希望通過(guò)體制和機(jī)制的創(chuàng)新，去推動(dòng)中國(guó)下一輪的改革?！斑@一輪自貿(mào)區(qū)帶給蛇口的機(jī)會(huì)，就是給了我們一次制度創(chuàng)新的重要機(jī)遇，我想蛇口也會(huì)抓住這樣一個(gè)機(jī)遇，跟大家一起共同探索未來(lái)改革的路、未來(lái)發(fā)展的模式?！?/p>
楊天平表示，加入自貿(mào)區(qū)后，蛇口將被重新定義?！吧呖诘娜Q(chēng)是‘蛇口工業(yè)區(qū)’，但今天的蛇口已非‘工業(yè)區(qū)’可以概括，加入自貿(mào)區(qū)后，其未來(lái)更非工業(yè)區(qū)?！睏钐炱奖硎荆拔磥?lái)的蛇口將是一個(gè)自貿(mào)區(qū)，是一個(gè)嶄新的商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)。但蛇口工業(yè)區(qū)的名字應(yīng)該不會(huì)改變，這個(gè)名字與改革開(kāi)放連在一起，我們不會(huì)輕易把這個(gè)名字改掉，不過(guò)，這個(gè)名字背后的內(nèi)涵會(huì)發(fā)生非常大的變化?！睏钐炱秸f(shuō)，盡管蛇口還有不少工業(yè)廠(chǎng)房，但并不會(huì)把它們都拆掉，而是要通過(guò)保留這些舊廠(chǎng)房來(lái)保持對(duì)工業(yè)時(shí)代的敬畏心，“對(duì)工業(yè)遺產(chǎn)應(yīng)該有一種保護(hù)，在保護(hù)的基礎(chǔ)之上，我們應(yīng)該想辦法去很好地開(kāi)發(fā)、利用這樣的工業(yè)遺產(chǎn)”。
南方日?qǐng)?bào)記者 卓泳