位于濟南華龍路的一處房產(chǎn)中介門口，工作人員將精品房源擺在顯眼處?！　　　　　　　　”緢笥浾?王媛 攝

　　降低二套房首付比例，營業(yè)稅免稅年限由5年縮短為3年。3月30日，國家四部委發(fā)布的這兩條重磅消息，直接沖破了各界對政府提振樓市的預(yù)期。

　　新政會對樓市產(chǎn)生多大多久的影響？剛剛平穩(wěn)的房價會不會再次飆漲？現(xiàn)在適不適合出手買房？無論是有改善性住房需求的人群還是剛需人群，都在謹慎預(yù)測著樓市新政的威力。

　　本報記者 喻雯 實習(xí)生 張丹 鄧迪 　　　　　　　

　　稅改將攪活二手房市場

　　“營業(yè)稅免征年限‘5改2’,大大降低了住房交易成本，有利于二手房市場?！?0日，省城一家大型房產(chǎn)中介連鎖機構(gòu)的負責(zé)人說，3月以來，二手房交易量相比前兩個月及去年年底有了明顯增加，但同比變化不大。

　　目前很多購房者迫于首付壓力、交易稅費等購房成本限制，潛在的購房需求被壓制。此外，還有一部分人對市場存在觀望情緒?！斑@兩大類有需求但暫時不買的人群，估計占到二手房總需求量的30%左右。”上述機構(gòu)負責(zé)人說。

　　據(jù)介紹，濟南的營業(yè)稅稅率為5.55%，一般由買主承擔(dān)，這是交易中最大頭的花銷。在二手房市場，“學(xué)區(qū)房滿5年”是不少房子的營銷噱頭。“免收營業(yè)稅對一些有改善型需求的人影響較為明顯。”上述負責(zé)人說。

　　根據(jù)濟南百居安房地產(chǎn)咨詢公司的調(diào)研，受營業(yè)稅政策調(diào)整影響的房源主要是兩大類：2008年至2012年建成的“次新房”、買了一套房子又要出售的，這兩類約占總房源的15%至20%。

　　齊魯樓市不動產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人坦言，相比限購和限貸放開，營業(yè)稅“5改2”后會增加大量“免稅房”，直接對二手房市場產(chǎn)生作用。

　　占市場三成的改善性需求可得到釋放

　　“2008年下調(diào)首付比例后，房價一路飆升。如今又是同樣的持續(xù)刺激，房價會不會重現(xiàn)2009年的大漲態(tài)勢？”不少市民表達了這樣的擔(dān)憂。

　　“3月份以來，我們代理的各個項目雖然有新房源入市，但開發(fā)商的首要任務(wù)仍然是去庫存?！笔缆?lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江說，目前從市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，已經(jīng)由前幾年的“短缺”到了現(xiàn)在的“過?！睉B(tài)勢。

　　“此次二套房首付比例降低，對于釋放改善型需求、改善購房者預(yù)期等將起到積極作用?！敝旖f，從目前濟南的產(chǎn)品供應(yīng)來看，改善性需求約占30%，僅次于剛需。

　　不過，朱江認為，新政不會根本逆轉(zhuǎn)目前的房源過剩局面。濟南房價已經(jīng)連續(xù)10個月下跌，這也是開發(fā)商以價換量的結(jié)果。朱江說，以我省為例，三四線城市“房子賣不動”是普遍現(xiàn)象。比如，濰坊的庫存量達到了40個月左右，淄博達到17個月左右，泰安也在15個月左右，遠遠超過了6到12個月的正常庫存周期。

　　“綜合來看，市場將長期處于‘U’形底部?！敝旖J為，住房成交量和價格將保持長期的平穩(wěn)狀態(tài)。

　　三四線城市庫存大，房價不會大漲大跌

　　對此，山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗有同樣的預(yù)判。

　　“有些人說房地產(chǎn)的春天來了，我覺得是一種不恰當?shù)拿つ繕酚^?！崩铊F崗說，他們做過調(diào)研，不少地市及縣城，對城市化水平有過高的預(yù)期，夸大了人口的轉(zhuǎn)移速度，直接造成建設(shè)用地審批的增多。

　　“實際轉(zhuǎn)移人口沒有那么多，沒有需求量，但是用地指標增多，隨之帶來的產(chǎn)品供應(yīng)就會增加，時間長了就造成了供需矛盾。”李鐵崗說，這也是三四線城市庫存量一直居高不下的主要原因。從這個長期的進程來看，靠一次性的貸款、稅收政策調(diào)整，是很難從根本上改變市場現(xiàn)狀的。在這個過程中，市場上不會出現(xiàn)房價的大漲或大跌。

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