原標(biāo)題：公募REITs搭起房地產(chǎn)“重轉(zhuǎn)輕”橋梁

9月23日，深交所網(wǎng)站信息顯示，華夏中海商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金審核狀態(tài)均更新為“注冊(cè)生效”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至9月24日，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)累計(jì)上市74只，累計(jì)募集資金（含擴(kuò)募）達(dá)1991.5億元。其中，包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)19只，總規(guī)模達(dá)到318.35億元；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施10只，總規(guī)模達(dá)251.94億元；倉(cāng)儲(chǔ)物流10只，總規(guī)模達(dá)211.21億元；保障性租賃住房8只，總規(guī)模達(dá)121.48億元。

自2020年4月份試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)經(jīng)過(guò)五年的發(fā)展已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，規(guī)模逐漸壯大，包括理財(cái)公司在內(nèi)的投資者投資公募REITs熱情高漲。在筆者看來(lái)，這一創(chuàng)新金融工具不僅豐富了資本市場(chǎng)的產(chǎn)品矩陣，更在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，搭建起連接“重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)”與“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的關(guān)鍵橋梁，這絕非簡(jiǎn)單的補(bǔ)充性融資手段，更是助力房地產(chǎn)企業(yè)重構(gòu)發(fā)展邏輯、實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑的重要渠道。

第一，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，開(kāi)拓新融資路徑。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，“拿地—開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售—再拿地”的重資產(chǎn)傳統(tǒng)模式的可持續(xù)性受到挑戰(zhàn)，“向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”成為行業(yè)共識(shí)，但轉(zhuǎn)型過(guò)程中核心難題是盤(pán)活存量資產(chǎn)，尤其大量沉淀在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域的資產(chǎn)無(wú)法快速變現(xiàn)，制約企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

公募REITs的出現(xiàn)，可以將地產(chǎn)企業(yè)原本沉淀在自持物業(yè)中的資金釋放出來(lái)，用于償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金或投入新的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。比如，招商基金蛇口租賃住房REIT由招商蛇口與招商基金攜手發(fā)起設(shè)立，專(zhuān)注于租賃住房項(xiàng)目投資，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃100%持有兩處位于深圳市南山區(qū)的租賃住房項(xiàng)目。該項(xiàng)目通過(guò)發(fā)行REITs最終募集資金達(dá)到13.635億元，招商蛇口通過(guò)出售這些資產(chǎn)相關(guān)權(quán)益，提前回籠大量資金，減少企業(yè)自身對(duì)項(xiàng)目的資金投入，從而降低資產(chǎn)負(fù)債率。這種“非背負(fù)有息負(fù)債”的融資模式，打破了傳統(tǒng)信貸依賴(lài)的局限，幫助企業(yè)降杠桿的同時(shí)，避免了因壓縮投資而錯(cuò)失轉(zhuǎn)型機(jī)遇，亦為企業(yè)謀求后續(xù)發(fā)展穩(wěn)住財(cái)務(wù)盤(pán)面。

第二，打通商業(yè)地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)—運(yùn)營(yíng)—退出”堵點(diǎn)，形成良性循環(huán)通道。以往商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往面臨“建成易、盤(pán)活難、退出更難”的困境，大量項(xiàng)目因缺乏退出渠道，只能長(zhǎng)期自持卻無(wú)法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，陷入“重投入、低回報(bào)”僵局。

公募REITs通過(guò)將成熟物業(yè)打包上市，為投資者提供標(biāo)準(zhǔn)化的交易標(biāo)的，也為地產(chǎn)企業(yè)搭建了清晰的退出通道——企業(yè)可在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后，通過(guò)注入公募REITs實(shí)現(xiàn)退出，回籠的資金再投入新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或升級(jí)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，形成“開(kāi)發(fā)培育—成熟上市—資金回籠—再投資”的閉環(huán)。

比如，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)是青島萬(wàn)象城，華潤(rùn)置地將項(xiàng)目出售給特殊目的載體（SPV）實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，通過(guò)發(fā)行上市的退出機(jī)制募集資金，將募集到的資金投入到在建或新建消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，形成新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“投、融、建、管、退”的良性循環(huán)。這種循環(huán)模式不僅提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，更讓商業(yè)地產(chǎn)從“重資產(chǎn)沉淀池”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拜p資產(chǎn)現(xiàn)金流引擎”，契合行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心需求。

第三，倒逼企業(yè)錘煉專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力，構(gòu)建輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型內(nèi)核。公募REITs的收益主要依賴(lài)底層資產(chǎn)的租金收入、物業(yè)費(fèi)等運(yùn)營(yíng)收益，投資者對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、可預(yù)測(cè)的盈利能力有著嚴(yán)格要求，這會(huì)倒逼多數(shù)企業(yè)跳出“重開(kāi)發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)”的慣性思維，從“開(kāi)發(fā)商思維”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)商思維”。

這意味著，地產(chǎn)企業(yè)若想通過(guò)公募REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，必須要在項(xiàng)目定位、招商管理、客戶(hù)服務(wù)、資產(chǎn)增值等環(huán)節(jié)提升專(zhuān)業(yè)能力。例如，部分參與公募REITs的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)、引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)、提供定制化服務(wù)，提升園區(qū)的出租率和租金水平；倉(cāng)儲(chǔ)物流運(yùn)營(yíng)商則通過(guò)智能化管理、優(yōu)化配送效率、構(gòu)建多資產(chǎn)組合及多元化租戶(hù)體系等手段，增強(qiáng)底層資產(chǎn)盈利能力。這種“以市場(chǎng)需求倒逼能力提升”的機(jī)制，推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)從“拼土地、拼資金”的粗放模式，轉(zhuǎn)向“拼運(yùn)營(yíng)、拼服務(wù)”的精細(xì)化模式，為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型注入可持續(xù)動(dòng)力。

五年實(shí)踐證明，公募REITs搭建起房地產(chǎn)行業(yè)從重到輕、從粗放到精細(xì)的轉(zhuǎn)型橋梁。對(duì)擁有優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)性資產(chǎn)的房企而言，要積極抓住公募REITs帶來(lái)的機(jī)遇，加速整合底層資產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建以專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)為核心的新發(fā)展模式，持續(xù)為投資者創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值。未來(lái)，公募REITs將持續(xù)作為連接金融資本與產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)的紐帶，為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)能。